Tutto sull’estinzione anticipata del mutuo

Quando si accende un mutuo per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un’immobile, l’istituto di credito stabilisce una durata entro la quale il mutuatario dovrà estinguere il finanziamento. Tale durata va da 5 fino a 40 anni.

A volte, però, capita che durante questo periodo di tempo, la situazione economica, finanziaria e patrimoniale del mutuatario cambia in meglio e quindi si ha a disposizione una maggiore liquidità che può permettergli di estinguere prima, una parte o tutto il finanziamento ricevuto.

Nel caso in cui il mutuatario estingue solo una parte del mutuo si tratta di estinzione anticipata parziale del mutuo, invece se viene estinto l’intera parte rimanente del mutuo, parliamo di estinzione anticipata totale del mutuo.

L’estinzione anticipata parziale del mutuo

L’estinzione parziale del mutuo è quell’operazione in cui il mutuatario versa all’istituto bancario una somma di denaro extra rispetto all’importo della rata del mutuo.

Grazie al denaro extra versato, si riduce il debito residuo e il mutuatario può, in questo caso, ridurre la rata del finanziamento, mantenendo la stessa durata oppure accorciare la durata del rimborso, mantenendo la stessa rata.

Gli istituti creditizi non pongono limiti sul numero di estinzioni parziali e quindi il mutuatario può farne quante ne vuole. Tuttavia alcune banche prevedono limiti sulla tranche minima di rimborso.

L’estinzione anticipata totale del mutuo

L’estinzione totale del mutuo è quell’operazione in cui il mutuatario versa all’istituto bancario una somma di denaro extra che permette di estinguere l’intero debito prima della scadenza.

L’estinzione completa permette quindi al mutuatario di chiudere a tutti gli effetti il contratto del mutuo restituendo così alla banca la quota capitale e gli interessi in arretrato.

Il calcolo della nuova rata nel caso di estinzione anticipata del mutuo

Sapere come si calcola l’estinzione anticipata del mutuo è molto importante, perché riduce il rischio di fare errori e di perdere soldi.

Ci sono due modi per effettuare il calcolo della rata nell’estinzione anticipata del mutuo. Il primo modo consiste in un calcolo manuale, invece, il secondo in calcolo automatico.

Nel caso del calcolo manuale della nuova rata basta seguire la seguente formula per calcolare la nuova rata (NR) in seguito all’estinzione parziale del mutuo:

NR = (RM / CR) x (CR – SR)

dove “RM” indica l’importo della rata mensile del finanziamento, “CR” il capitale residuo che deve essere ancora restituito alla banca ed “SR” la somma da restituire in anticipo.

In alternativa al calcolo manuale della rata è possibile ricorrere al calcolo automatico, utilizzando uno dei numerosi tool per il calcolo della rata utilizzabili gratuitamente sul web.

La procedura per l’estinzione anticipata del mutuo

La prima cosa che si deve fare per estinguere anticipatamente il mutuo è quella di depositare in baca un atto notorio o una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si dichiara che si hanno i requisiti necessari affinché la chiusura anticipata possa avere luogo.

Una volta avviata la pratica per la richiesta di estinzione completa del mutuo, spetterà all’istituto creditizio verificare le reali capacità di rimborso del debitore e controllare l’operazione avviata.

Dopo la verifica dei requisiti e dell’incasso dell’importo residuo del debito, la banca provvederà a rilasciare la documentazione relativa alla chiusura del contratto. Tale documento dovrà essere rilasciato entro 30 giorni dalla conclusione dell’operazione di estinzione totale del mutuo.

Inoltre, affinché la procedura vada a buon fine, si dovranno corrispondere alla banca anche i cosiddetti dietimi giornalieri, ovvero gli interessi maturati nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e il giorno in cui avviene l’estinzione del finanziamento.

Quando si può chiedere l’estinzione anticipata del mutuo?

Secondo l’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, “i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”.

Tuttavia, alcuni istituti bancari concedono l’estinzione anticipata al mutuatario solo se sono passati almeno 18 mesi dall’accensione del mutuo. Tale condizione dovrà essere segnalata in veste di clausola nel contratto del mutuo, anche se, comunque, la sua legittimità resta comunque discutibile, poiché in disaccordo con la normativa di legge.

Quando conviene l’estinzione anticipata del mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo può non essere conveniente sempre e in determinate circostanze può essere più conveniente non estinguere il debito residuo.

Il fattore convenienza è infatti ampiamente influenzato dall’importo della rimanente quota di interessi da restituire e adesso spieghiamo il perché.

Nella maggior parte dei mutui concessi in Italia, durante il primo periodo di vita del mutuo, l’importo della rata del mutuo è prevalentemente costituito dalla quota interessi, ovvero dall’importo relativo al guadagno vero e proprio della banca sul mutuo. Con il passare degli anni, invece, il rapporto va progressivamente ad invertirsi fino a quando la rata sarà costituita solo dalla quota capitale, cioè quella relativa all’importo richiesto dal mutuatario.

Questo significa che l’estinzione anticipata conviene soprattutto se il mutuo è stato ottenuto da pochi anni e si ha ancora una quota di interessi alta da corrispondere alla banca. Viceversa, con il passare del tempo la convenienza tenderà a diminuire fino a diventare praticamente nulla verso la fine del contratto.

Vi è poi un altro elemento determinante in materia di convenienza e chiusura anticipata del mutuo, ovvero la presenza o meno delle penali sul mutuo per estinzione anticipata.

Quali sono i penali per estinzione anticipata del mutuo?

Se il mutuatario ha stipulato il mutuo dal 2 febbraio 2007 in avanti e desidera effettuare l’estinzione anticipata del mutuo, egli non dovrà farsi carico di alcuna penale. Anche nel caso in cui il contratto prevede delle clausole che includono il pagamento di un sovrapprezzo a favore della banca le stesse sono da considerarsi nulle.

Nel caso di sottoscrizione mutuo è avvenuta prima del 2 febbraio 2007, l’intestatario del finanziamento dovrà corrispondere una penale che non può superare il limite massimo stabilito da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori.

La penale viene calcolato in base al capitale ancora da restituire e varia in base al tipo di mutuo, alla data in cui è stato stipulato e alla data di scadenza del contratto.

Nel caso di mutui a tasso variabile, la penale varia in base al momento in cui si procede all’estinzione:

  • Si paga una penale dello 0,5% sul capitale residuo se si procede all’abbattimento del mutuo prima del terz’ultimo anno di vita del mutuo.
  • Si paga una penale dello 0,2% sul capitale residuo se si procede alla chiusura del mutuo durante il terz’ultimo anno di vita del mutuo.
  • Non si paga nessuna penale sul capitale residuo se si procede all’estinzione anticipata durante gli ultimi due anni.

Nel caso di mutui a tasso fisso, se stipulati fino al 31 dicembre 2000, si utilizzano le stesse regole applicate ai mutui a tasso variabile. Per tutti i finanziamenti stipulati a partire dal 1 gennaio 2000 sono previste le seguenti penali:

  • Penale dell’1,9% sul capitale residuo in caso di chiusura anticipata durante la prima metà del mutuo.
  • Penale dell’1,5% sul capitale residuo in caso di abbattimento mutuo dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno del finanziamento.
  • Penale dello 0,2% sul capitale in caso di estinzione anticipata durante il terz’ultimo anno.
  • Nessuna penale sul capitale residuo se procedi alla chiusura del mutuo negli ultimi due anni.

Nel caso di mutui a tasso misto valgono le penali relative ai finanziamenti a tasso variabile se al momento dell’estinzione anticipata è in corso il piano di ammortamento a tasso variabile. Viceversa, se al momento della chiusura anticipata è presente un ammortamento a tasso fisso varranno le limitazioni previste per i finanziamenti a tasso fisso.

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