Il mercato immobiliare in Italia fino al 2008 aveva conosciuto una crescita rilevante per vari motivi, tra cui possiamo menzionare la crescita della popolazione residente, l’aumento del numero delle famiglie, la tendenza internazionale, la migliore situazione economica, una maggiore fiducia sul futuro ecc.
Tra il 1998 fino al 2006 i prezzi delle abitazioni erano aumentati di oltre il 60% e continuarono a crescere ancora fino al primo semestre 2008. Dal secondo semestre 2008, però, la situazione inizio a cambiare in peggio facendo si che nel mercato del mattone si verificasse un accumulo sempre maggiore dello stock di abitazioni invendute.
Questo accumulo di case vuote e invendute, però non porto inizialmente grosse ripercussioni sui prezzi degli immobili che hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011. I proprietari delle abitazioni inizialmente pensavano che questa era solo una situazione provvisoria e quindi non abbassarono i prezzi.
Solo a partire dal 2012 i prezzi iniziarono a calare accumulando una riduzione del 9,5% nel biennio 2012-2013 che al netto dell’inflazione al consumo è stata ancora più pronunciata, quasi -20%, rispetto al 2007 e ancora continua oggi. Sono tanti i fattori che oggi influenzano negativamente la crescita futura del mercato immobiliare in Italia come ad esempio le maggiori difficoltà nell’accedere al credito per comprare casa, gli elevati livelli di abitazioni invendute, il calo delle nascite, le aspettative pessimiste dei giovani per il futuro, l’aumento del tasso di disoccupazione tra i giovani ecc.
Conviene investire nel mattone in Italia?
Il mercato immobiliare in Italia sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori: Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Gli indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri e i dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di settembre 2015.
Prima dell’analisi del mercato immobiliare italiano spieghiamo come vengono calcolati gli indicatori utilizzati. Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo. Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento di 90 metri quadri con il salario medio.
Sulla base del indicatore Price to Income la città migliore risulta essere Trieste, nel quale ci vuole solo il reddito di quasi 6 anni per comprare casa. Al secondo posto troviamo il Brescia con 7 anni per comprare un appartamento e al terzo posto Bologna con 8 anni di lavoro. Al quarto e quinto posto abbiamo Verona e Genova con un rapporto Price to Income pari a 9. All’ultimo posto della classifica troviamo Roma, dove ci vuole il reddito di 22 anni per comprare casa.
Facendo riferimento al rapporto Price to Rent Ratio Centro, nell’analisi del mercato immobiliare italiano, la città più conveniente risulta essere Vicenza, seguito dal Verona e Cagliari. All’ultimo posto della classifica risulta essere Catania.
Se, invece, si vuole investire nel mattone, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Secondo il Price to Rent Periferia nei primi tre posti troviamo Venezia, Trieste e Cagliari. All’ultimo posto della classifica, anche questa volta, risulta essere Catania.
Nonostante una città può essere più conveniente rispetto ad un altra sulla base del Price to Rent Ratio, la cosa migliore è quella di analizzare i valori assunti da tale indice. Sulla base dei valori che assume il Price to Rent Ratio abbiamo 3 scenari:
- Se il Price to Rent assume valori tra 1 a 15, conviene di più comprare l’immobile, piuttosto che prenderlo in affitto e quindi il mercato immobiliare è sottovalutato.
- Se il Price to Rent assume valori tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto.
- Se il Price to Rent è maggiore di 20, conviene di più rimanere in affitto e quindi il mercato immobiliare è sopravvalutato.
Il Price to Rent Centro è maggiore di 20 in tutte le città, e quindi il mercato immobiliare in centro risulta essere sopravvalutato. Solo Venezia ha un Price to Rent Periferia inferiore a 15. Invece, Trieste, Cagliari, Verona e Bologna hanno un Price to Rent Periferia tra 16 e 20. In tutte le altre città questo indicatore assume valori maggiore di 20.
Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo Trieste dove solo il 44% del reddito va per la rata del muto. Al secondo posto Brescia dove l’investitore deve togliere il 53% del proprio reddito per pagare la rata del mutuo e al terzo posto Bologna con il 56%.
Negli ultimi tre posti troviamo Milano con 126%, Roma con 152% e Napoli con 158%, quindi serve più del reddito percepito per pagare la rata del mutuo.