Comprare casa in Italia comporta uno sforzo enorme per la maggior parte delle famiglie. Si tratta di un investimento il cui costo, si deve pagare, mediamente, in 20 anni. Questo, oltre ad altre caratteristiche che non staremo qui a menzionare, lo rende un investimento rischioso, perché nessuno non è in grado di fare previsioni attendibili per un periodo di tempo così lungo.

Acquistare un immobile, ad esempio, di 90 metri quadrati in pieno centro a Bologna non comporta lo stesso esborso di denaro, rispetto all’acquisto di un immobile simile in pieno centro a Napoli. Qualcuno può pensare che questa differenza di prezzo deriva dal fatto che il mercato immobiliare a Bologna è sopravvalutato, invece quello a Napoli è sottovalutato. Questo modo di confronto e di analisi è errato per vari motivi. Per analizzare il mercato immobiliare non basta confrontare solo il prezzo di acquisto, ma si deve fare una vera analisi.

Prima di comprare casa, è necessario fare la pianificazione finanziaria e analizzare il mercato immobiliare, altrimenti si rischia di fare un investimento sbagliato, il cui costo si deve pagare, mediamente, in 20 anni.

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Analisi del Mercato immobiliare italiano nel 2018

Il mercato immobiliare italiano ha continuato la ripresa anche nel corso del 2017, con un aumento delle compravendite, anche se a tassi di crescita più ridotti rispetto all’exploit del 2016. Nella ripresa hanno contributo le buone condizioni del mercato del credito, ancora sostenuto dalle politiche monetarie espansionistiche. In controtendenza, però, sono stati i prezzi delle abitazioni, in terreno negativo, ma con una tendenza alla stabilizzazione. Tuttavia, i prezzi delle abitazioni hanno già iniziato a risalire in alcuni dei mercati più dinamici come ad esempio Bologna e Firenze e in alcune zone delle grandi città, come ad esempio Milano, Roma e Napoli. Sul trend negativo ha inciso in maniera determinante lo stock di immobili con caratteristiche di prezzo, qualità, localizzazione non richieste dal mercato.

Come nelle precedenti analisi sui mercati immobiliari, anche questa volta, il mercato immobiliare sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori: Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo.  Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio. Gli indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri e i dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di febbraio 2018.

Sulla base del indicatore Price to Income, al primo posto, anche per quest’anno, troviamo Trieste, nel quale ci vuole solo il reddito di 5.93 anni per comprare casa. Tale indicatore è in lieve aumento rispetto ad un anno fa. Nel secondo posto troviamo Treviso, dove servono 6,98 anni per comprare un appartamento. Il terzo posto, invece, è occupato da Padova, dove servono 78,23 anni.

La città dove l’indicatore Price to Income assume il valore più alto, anche per quest’anno, risulta essere Roma con 19,84 anni, in lieve ribasso rispetto all’anno scorso.

Facendo riferimento al rapporto Price to Rent Centro, nell’analisi del mercato immobiliare, in Italia tutte le città, tranne Trieste, assume valori sopra i 20 e quindi in queste città conviene rimanere in affitto, perché’ il mercato immobiliare è sopravvalutato. A Trieste, invece, questo indicatore è pari a 19,22 e ciò significa che in genere conviene stare in affitto, anche se non sempre.

Se, invece, si vuole investire nel mattone, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Secondo il Price to Rent Periferia a Treviso, Padova, Trieste, Genova e Torino il Price to Rent è inferiore a 20, ma maggiore a 15 e quindi in genere conviene stare in affitto, anche se non sempre. In tutte le atre città, invece, tale indicatore assume valori maggiori di 20 e quindi in queste città conviene stare in affitto, perché il mercato immobiliare è sopravvalutato.

Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo, anche per quest’anno, Trieste dove solo il 37,13% del reddito va per la rata del muto. Questo valore è in lieve aumento rispetto all’anno scorso. Il secondo posto è occupato da Padova dove serve il 41,61% del proprio reddito per pagare la rata del mutuo. Invece, nel terzo posto si trova Treviso dove 43,90% del reddito va a pagare la rata del mutuo.

Nell’ultimo posto della classifica, anche quest’anno, troviamo Roma, dove serve il 121,48% del reddito per pagare la rata del mutuo. Tale indicatore è in netto miglioramento rispetto all’anno scorso (141.7%).

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Conclusione

Dall’analisi del mercato immobiliare è risultato che tale mercato è sopravvalutato nella città analizzate e quindi conviene di più rimanere in affitto, piuttosto che comprare casa. Nonostante ciò, ci possono essere sempre delle occasioni da non perdere e quindi sarà più conveniente comprare casa.

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