In Italia è opinione diffusa che e i prezzi degli immobili crescono sempre e che l’investimento immobiliare è quello più sicuro, ma ciò non è affatto vero.
Basta guardare i dati degli ultimi anni per vedere con i propri occhi che i prezzi degli immobili possono scendere. Inoltre, l’investimento immobiliare non può neanche, essere considerato un investimento sicuro, perché basta ricordare che si tratta di un’asset illiquido e quindi non può essere considerato un investimento senza rischio.
E poi se fosse vero che esistesse un investimento senza rischio e che ti fa guadagnare sempre, tutti avrebbero investito in immobili, portando così il prezzo all’infinito, cosa tra l’altro non realistica.
L’investimento immobiliare è quindi un investimento come tutti gli altri e come tale serve la pianificazione finanziaria, un’analisi approfondita del mercato immobiliare e dell’economia in generale prima di investire.
La scelta migliore sarebbe quella di creare un portafoglio di investimento ottimizzato e ben diversificato e che abbia al suo interno non solo immobili, ma anche diverse tipologie di strumenti finanziari. Ciò consentirebbe di massimizzare il rendimento a parità di rischio e minimizzare il rischio a parità di rendimento.
In questo lavoro non sarà analizzato il caso dell’investitore che ha creato un portafoglio ottimizzato e ben diversificato con immobili e diverse tipologie di strumenti finanziari, ma si metterà a confronto l’investitore che investe solo in immobili, con l’investitore che investe solo in azioni.
Confronto dell’investimento in immobili con l’investimento in azioni
Per determinare se conviene investire in immobili oppure in azioni si metteranno a confronto le performance, dal terzo trimestre 2014 fino al secondo trimestre 2018, del House Price Index e del FTSE Mib.
Ricordiamo che House Price Index (HPI) è fornito dall’Eurostat e misura i cambiamenti del prezzo delle transazioni delle proprietà residenziali, nuove ed esistenti, acquistate. Invece, FTSE MIB è il più significativo indice azionario della Borsa italiana e racchiude di norma, tranne eccezioni, le azioni delle 40 società italiane, anche se hanno la sede legale all’estero, quotate sull’MTA con maggiore capitalizzazione, flottante e liquidità.
Nel grafico sottostante si può vedere l’andamento del rendimento nel tempo del House Price Index e del FTSE Mib. Dal grafico si evidenzia come i rendimenti degli indici vanno in direzione opposta. Quando uno aumenta, l’atro diminuisce. Infatti, la correlazione del rendimento di House Price Index e FTSE Mib è negativa ed è pari a -0,63.
Per effettuare il confronto delle performance degli indici, come indicatori, saranno utilizzati il rendimento totale del periodo di riferimento, il rendimento annuale, la volatilità annuale e l’indice di Sharpe.
Dalla tabella sottostante, si evidenzia come in 4 anni House Price Index ha perso in totale 4%, invece FTSE Mib ha guadagnato in totale il 5%. Se facciamo riferimento al rendimento annuale e alla volatilità annuale risulta che, in media, chi ha investito in immobili nonostante ha perso 1% ogni anno ha assunto un rischio minore. Invece, in media, chi ha investito in azioni, nonostante abbia guadagnato il 4% annuo ha assunto un rischio molto elevato.
| Rendimento totale | Rendimento annuale | Volatilità annuale | Indice di Sharpe | |
| House Price Index | -0,04 | -0,01 | 0,04 | -0,08 |
| FTSE Mib | 0,05 | 0,01 | 0,41 | 0,05 |
L’indice di Sharpe risulta negativo nel caso del House Price Index. Ciò significa che, in media, chi ha investito in immobili ha guadagnato meno degli investimenti free risk. FTSE Mib ha, invece, un indice di Sharpe positivo. Confrontando gli indici di Sharpe risulta che l’investimento in azioni ha avuto performance migliori negli ultimi 4 anni.
Conclusione
Da questa analisi è risultato che, in media, l’investimento in azioni è stato migliore rispetto all’investimento in immobili. Comunque, la scelta migliore sarebbe stata quella di creare un portafoglio ottimale e ben diversificato con immobili, azioni e altri strumenti finanziari, invece, che investire in solo azioni oppure in solo immobili.