Di solito chi ha bisogno di un mutuo va direttamente dalla propria banca a fare richiesta, e non prende in considerazione le offerte presenti nel mercato. L’obiettivo non dovrebbe mai essere solo l’ottenimento di un mutuo, ma deve essere l’ottenimento del mutuo più conveniente e che soddisfa le proprie esigenze.

Oggi la ricerca delle offerte presenti sul mercato è molto più semplice rispetto a vent’anni fa, quando la concorrenza era minore e l’utilizzo di Internet non era a questi livelli. Oltre ai siti ufficiali delle banche, ci sono molti siti che permettono di confrontare online i mutui di diversi istituti di credito e di ottenere così le migliori offerte mutui presenti sul mercato in base alle proprie esigenze. Basta fare una ricerca su Google e si possono trovare decine di comparatori mutui.

I dati e le informazioni che servono per ottenere le migliori offerte mutui presenti sul mercato non sono tanti. È sufficiente indicare i dati del richiedente (età, impiego, redditi e domicilio) e alcune informazioni relative al mutuo come ad esempio la finalità del mutuo, il tipo di tasso di interesse, l’importo, la durata, i dati dell’immobile con valore e provincia.

Vediamo adesso quali sono le opzioni di scelta per ciascuno dei parametri che riguardano le caratteristiche del mutuo e che vengono richiesti dai siti di comparazione mutui.

La finalità del mutuo

Il mutuo si può richiedere ed ottenere per diverse finalità. Tra le più importanti finalità della richiesta di un mutuo possiamo ricordare:

  • L’acquisto di prima casa. Si tratta di un mutuo destinato all’acquisto dell’abitazione principale e consente di ottenere importi sino al 100% del valore dell’immobile. Dal punto di vista fiscale, questo tipo di mutuo prevede la possibilità di ottenere una detrazione fiscale sugli interessi passivi pagati.
  • L’acquisto di seconda casa. È il mutuo volo all’acquisto di un’abitazione diversa dalla prima casa già di proprietà e consente di finanziare sino al 100% del valore dell’immobile. Dal punto di vista fiscale, questa tipologia di mutuo, non permette alcuna detrazione fiscale.
  • La surroga. Il mutuo di surroga permette di ottenere condizioni migliori rispetto al mutuo in essere come ad esempio un tasso più vantaggioso o una durata diversa. La procedura è semplice, rapida e si realizza senza sostenere nuovi costi notarili o bancari.
  • La sostituzione + liquidità. Attraverso questa tipologia di mutui è possibile sostituire il proprio mutuo in essere e ottenere al tempo stesso una somma aggiuntiva di liquidità, da utilizzare per le proprie esigenze. L’immobile concesso in garanzia deve essere ad uso abitativo.
  • La ristrutturazione. È il mutuo che permette di ottenere fino al 100% del costo dei lavori per la sistemazione interna o esterna di un immobile ad uso abitativo. La somma può essere erogata in un’unica soluzione all’atto di mutuo o a tranche in base allo stato di avanzamento dei lavori.
  • Il completamento costruzione. È il mutuo che permette di ampliare o portare a termine la costruzione di un immobile ad uso abitativo. Per ottenere questo mutuo l’immobile deve essere già edificato almeno per il 60% del totale.
  • La liquidità. Si tratta di un mutuo che permette di ottenere una somma di liquidità da utilizzare per le proprie esigenze, fino ad un massimo del 50% del valore dell’immobile ad uso abitativo.

Il tasso di interesse applicato al mutuo

Nonostante la maggior parte delle persone pensa che il tasso di interesse applicato al mutuo può solo fisso o solo variabile, nella realtà non è cosi. Ci sono diverse tipologie di tasso di interesse che vengono applicate al mutuo. Tra quelle più utilizzate possiamo ricordare:

  • Il tasso di interesse fisso. In questo caso, il tasso di interesse e la rata del mutuo restano uguali per l’intera durata del mutuo.
  • Il tasso di interesse variabile. Il tasso di interesse applicato al mutuo segue le variazioni dell’indice di riferimento che può essere l’Euribor o il tasso del BCE e di conseguenza la rata varierà nel corso del periodo di rimborso del mutuo secondo le modalità previste nel contratto ad esempio ogni mese o trimestre.
  • Il tasso di interesse variabile con Cap o tetto massimo. In questo caso, nonostante il tasso è variabile, non può’ mai superare un certo valore prefissato detto Cap. Nel caso i tassi dovessero superare tale valore prefissato, il tasso applicato resterebbe quello definito come tetto massimo.
  • Il tasso di interesse variabile a rata costante e durata variabile. Il tasso di interesse è variabile, ma l’importo della rata è fisso e rimane costante per l’intera durata del mutuo. Se i tassi salgono, la durata del mutuo si estende, se i tassi scendono, la durata del mutuo si riduce.
  • Il tasso di interesse misto. Il tasso misto consente, a scadenze predefinite di cambiare il tasso da fisso a variabile o viceversa. Tasso e rata si comporteranno come quelle di un variabile classico e di un fisso classico, fino al momento dell’opzione successiva.
  • La variabile offset. Il mutuo a tasso variabile viene collegato a uno o più conti correnti le cui giacenze medie vengono remunerate allo stesso tasso variabile applicato al mutuo. In questo modo, gli interessi maturati sul conto corrente vanno a ridurre la quota interessi della rata del mutuo, permettendo di pagare una rata mensile di minore importo.

L’importo del mutuo

La finalità del mutuo influenza anche la definizione e la scelta dell’importo del mutuo, vediamo come:

  • Nel caso di acquisto di prima casa o seconda casa, l’importo da scegliere sarà pari a quanto si intende richiedere alla banca per pagare in tutto o in parte l’acquisto dell’immobile.
  • Nel caso di surroga, l’importo da scegliere sarà pari all’importo residuo stimato del mutuo ancora da rimborsare.
  • Nel caso di sostituzione + liquidità, l’importo da scegliere è dato dalla somma dell’importo residuo stimato del mutuo ancora da rimborsare e della liquidità aggiuntiva che si intende ottenere. L’importo di liquidità non deve essere superiore ad una certa quota percentuale, variabile da banca a banca, dell’importo residuo stimato.
  • La ristrutturazione, l’importo da scegliere sarà pari all’importo stimato del costo dei lavori da effettuare.
  • La liquidità, in questo caso, l’importo è pari all’ammontare di liquidità che si intende richiedere. L’importo ottenibile è normalmente limitato a una percentuale massima, variabile da banca a banca, del valore dell’immobile.

La durata del mutuo

La durata del mutuo deve essere scelta in modo tale da non mettere al rischio il pagamento delle rate e allo stesso tempo di non aumentare il costo finale. La durata è variabile da banca a banca, ma di solito va dai 5 anni fino a 40 anni.

Il valore dell’immobile che si vuole finanziare con il mutuo

Il valore dell’immobile che si intende finanziare con il mutuo è un altro parametro che gioca un ruolo importante. Vediamo cosa rappresenta nelle diverse tipologie di mutuo:

  • Nel caso di mutui per l’acquisto di prima o seconda casa, il valore dell’immobile è pari al prezzo di acquisto, eventualmente stimato se non si è ancora conclusa la trattativa. Il valore rappresenterà la garanzia del mutuo per la banca e sarà verificato dalla banca tramite perizia.
  • Nel caso di mutui per ristrutturazione o completamento costruzione, il valore dell’immobile è pari al prezzo stimato di vendita del fabbricato più il costo previsto della ristrutturazione o completamento e sarà verificato dalla banca tramite perizia.
  • Nel caso di mutui di surroga, sostituzione + liquidità, liquidità, il valore dell’immobile è pari al prezzo stimato di vendita del fabbricato e sarà verificato dalla banca tramite perizia.

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