Come analizzare qualsiasi mercato immobiliare in modo semplice

Come qualsiasi altro investimento, anche l’investimento in immobili si deve effettuare con cautela e solo dopo un’analisi approfondita del mercato immobiliare, ma non solo, per capire così se il mercato è sottovalutato oppure sopravvalutato. Comprare un immobile sopravvalutato non conviene ed è meglio aspettare finché il prezzo scende oppure in alternativa si può cercare di trovare un immobile sottovalutato o almeno un’immobile il cui prezzo rispecchia il suo vero valore.

Quando si vuole analizzare un mercato immobiliare, si possono utilizzare molti indicatori che consento di dare un risultato in modo sintetizzato. Tra gli indicatori più conosciuti e di più facile utilizzo da chiunque si possono menzionare:

  • Price to rent, è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Quando il valore assunto e tra 1 a 15 il mercato immobiliare è sottovalutato, invece, quando il valore assunto è maggiore di 20 il mercato immobiliare è sopravvalutato. Per valore tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto.
  • Price to income, è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo. Può essere confrontato con il valore assunto in altre città per un immobile simile oppure con il loro valore medio in un determinato arco temporale ad esempio gli ultimi 5 anni. Più basso è il valore meglio è, perché significa che servono meno anni per comprare un immobile con il reddito percepito.
  • Rata mutuo / Salario medio, è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio. Può essere confrontato con il valore assunto in altre città per un immobile simile oppure con il loro valore medio in un determinato arco temporale ad esempio gli ultimi 5 anni. Più basso è il valore meglio è, perché significa che la quota del reddito destinata al mutuo è minore e quindi si hanno più soldi a disposizione da spendere per altre cose.

L’interpretazione degli indicatori deve essere sempre fatto con cautela, perché nonostante in media il mercato immobiliare potrebbe risultare sopravvalutato, c’è sempre la possibilità di trovare immobili a prezzi bassi oppure nonostante il mercato immobiliare potrebbe risultare sottovalutato, c’è sempre la possibilità di trovare immobili sopravalutati.

Come svolgere l’analisi dal punto di vista pratico

Per poter fare l’analisi del mercato immobiliare servono dei dati e trovarli non è semplice, ma neppure difficile. Esistono diversi siti da cui è possibile scaricare i dati e costruire così il price to rent, il price to income e la rata mutuo / salario medio. In alternativa, si può ricorrere a siti, come ad esempio Numbeo, che ti permettono di scaricare direttamente i suddetti indicatori su un foglio di calcolo, come ad esempio Excel, risparmiando così tempo e da lì poi fare il confronto, come spiegato in precedenza. L’accuratezza dei dati su Numbeo è abbastanza buona e quindi si riesce ad avere un risultato finale che riflette la realtà.

Per fare tutto questo lavoro, ossia capire se il mercato immobiliare è sottovalutato oppure sopravalutato, servono al massimo un paio di ore, ma ciò consente di risparmiare un sacco di soldi e fare un investimento immobiliare intelligente.

Attenzione

Solo l’analisi del mercato immobiliare non basta per avere successo nell’investimento immobiliare. Prima di investire i propri risparmi oppure prima di richiedere un mutuo per finanziare l’acquisto, è fondamentale fare anche la pianificazione finanziaria e determinare il proprio profilo di rischio. Inoltre, in presenza di un portafoglio di investimento, è necessario fare un’analisi anche su come questo ipotetico acquisto immobiliare influenzerà sul rendimento e sul rischio dell’intero portafoglio. Solo combinando insieme tutti questi fattori, si può arrivare ad una scelta ottimale, massimizzando il rendimento a parità di rischio.

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