Analisi del mercato immobiliare italiano nel 2019

Avere una casa di proprietà continua ad essere, anche nel 2019, il sogno della maggior parte degli italiani, nonostante sta aumentando notevolmente il numero di coloro che preferiscono rimanere in affitto, piuttosto che comprare casa.

Per poter comprare casa con il mutuo si devono assumere rischi elevati e si deve fare uno sforzo enorme, anche perché, in Italia i stipendi reali continuano a rimanere bassi, il costo della vita continua ad aumentare, è difficile trovare un nuovo impiego ed è difficile ottenere un mutuo. Inoltre, trattandosi di un investimento che si finisce di pagare, mediamente, tra 20 anni lo rende automaticamente rischioso, anche perché nessuno non è in grado di fare previsioni attendibili per un periodo di tempo così lungo.

Come se tutto questo non bastasse, spesso, succede che chi compra casa, lo acquista ad un prezzo maggiore rispetto al suo vero valore, ciò significa che compra un’immobile sopravvalutato. Comprare un immobile sopravvalutato non conviene ed è meglio aspettare finché il prezzo scende oppure in alternativa si può cercare di trovare un immobile sottovalutato o almeno un’immobile il cui prezzo rispecchia il suo vero valore.

Prima di comprare casa oppure qualsiasi immobile è fondamentale fare la pianificazione finanziaria e l’analisi del mercato immobiliare, altrimenti si rischia di fare un investimento sbagliato, il cui costo si deve pagare, mediamente, in 20 anni.

Il mercato immobiliare in Italia è sottovalutato oppure sopravvalutato?

Il mercato immobiliare italiano continua ad avere problemi e nonostante i volumi delle compravendite continuano ad aumentare, la stessa cosa non si può dire per il prezzo medio degli immobili, che dal 2010 fino a oggi è sceso di 22,9%.

Dopo questa breve introduzione, passiamo all’analisi del mercato immobiliare in alcune delle principali città italiane. Per mancanza di dati sufficienti non è stato possibile analizzare il mercato immobiliare in tutte le città italiane, ma solo in alcune. Come nelle precedenti analisi sui mercati immobiliari, anche questa volta, il mercato immobiliare sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori:

  • Price to Income. È dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo.
  • Price to Rent. È dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale.
  • Rata mutuo / Salario medio. È dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio.

Gli indicatori sono stati costruiti con i dati del mese di gennaio 2019 forniti da Numbeo e fanno riferimento ad un appartamento di 90 metri quadri.

Sulla base del indicatore Price to Income risulta che la città più cara per comprare casa rispetto il reddito percepito risulta essere Roma con 19,6 anni. Al secondo posto delle città più care troviamo Milano con 17,3 anni. A Firenze, invece, ci vuole il reddito di 14,9 anni per acquistare casa. La città dove servono meno anni per comprare casa risulta essere Genova con 7,8 anni.

Facendo riferimento all’indicatore Price to Rent Centro risulta che in tutte le città italiane il mercato immobiliare è sopravvalutato e quindi conviene rimanere in affitto. Se, invece, prendiamo in considerazione l’indicatore Price to Rent Perifieria risulta che in tutte le città analizzate conviene rimanere in affitto, tranne che a Milano, Genova e Padova dove in determinate condizioni può anche convenire comprare casa.

Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, la città più cara risulta essere Roma dove serve il 120% del reddito per coprire la rata del mutuo. Il secondo posto viene occupato da Milano con 108%, seguito a sua volta da Firenze con 98%. Invece, la città meno cara per comprare casa risulta di nuovo essere Genova, dove basta solo il 49% del reddito per coprire la rata del mutuo.

Conclusione

Dall’analisi del mercato immobiliare italiano è risultato che tale mercato è sopravvalutato nella città analizzate e quindi conviene di più rimanere in affitto, piuttosto che comprare casa. Nonostante ciò, ci possono essere sempre delle occasioni da non perdere e quindi può convenire comprare casa, piuttosto che rimanere in affitto.

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