Il mercato immobiliare in Italia ha iniziato a segnare i primi segnali positivi di crescita dopo la lunga e ripida discesa iniziata dal secondo semestre 2008.
In linea generale sono diversi i fattori che hanno contribuito all’inizio di questa ripresa ad esempio possiamo menzionare i bassi tassi di interesse, il lieve miglioramento della congiuntura economica, la flessione dei prezzi negli anni precedenti che ha reso i prezzi delle abitazioni più appetibili rispetto a prima.
Nonostante questi segnali positiva di crescita, prima di acquistare casa o qualsiasi altro bene immobiliare è fondamentale analizzare il mercato immobiliare per capire se il mercato è sottovalutato oppure sopravvalutato. Prima di iniziare con la valutazione facciamo una breve introduzione degli indicatori che vengono utilizzati per analizzare un mercato immobiliare.
Indicatori per l’analisi del mercato immobiliare
Quando si vuole analizzare un mercato immobiliare, si possono utilizzare molti indicatori che consento di dare un risultato in modo sintetizzato. Tra gli indicatori più conosciuti ci sono il Price to Income, il Price to Rent e il rapporto Rata mutuo con Salario medio. Il calcolo di ciascun indicatore è facile.
Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo. Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio.
Per arrivare ad una conclusione, tali indicatori possono essere confrontati con il valore assunto da altre città per un immobile simile oppure con il loro valore medio in un determinato arco temporale ad esempio gli ultimi 5 anni.
L’indicatore Price to Rent può essere utilizzato anche diversamente per arrivare alla conclusione se il mercato immobiliare è sottovalutato oppure è sopravvalutato. Quando il valore assunto e tra 1 a 15 il mercato immobiliare è sottovalutato, invece, quando il valore assunto è maggiore di 20 il mercato immobiliare è sopravvalutato. Per valore tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto.
Comprare casa in Italia. Analisi del mercato immobiliare in Italia nel 2016
Come nelle precedenti analisi sui mercati immobiliari, anche questa volta, il mercato immobiliare italiano sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori: Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Gli indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri e i dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di maggio 2016.
Sulla base del indicatore Price to Income la città migliore risulta essere Trieste, nel quale ci vuole solo il reddito di 5.2 anni per comprare casa. Al secondo posto troviamo il Genova con 7.8 anni per comprare un appartamento e al terzo posto Brescia con 6.9 anni di lavoro. Il quarto posto e’ occupato da Vicenza con un rapporto Price to Income quasi 7, seguito da Trento con 7.6. All’ultimo posto della classifica troviamo Roma, dove ci vuole il reddito di 20.9 anni per comprare casa.
Facendo riferimento al rapporto Price to Rent Centro, nell’analisi del mercato immobiliare italiano, la città più conveniente risulta essere Vicenza con 20.6, seguito dal Verona con 21.8 e Padova con 23.2. All’ultimo posto della classifica risulta essere Venezia con un rapporto Price to Rent pari a 43.6.
Se, invece, si vuole investire nel mattone, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Secondo il Price to Rent Periferia nei primi tre posti troviamo Trieste con un rapporto pari a 16, Cagliari con 16.9 e Genova con 17.6. All’ultimo posto della classifica risulta essere Bolzano con un Price To Rento Periferia pari a 31.1.
Il Price to Rent Centro è maggiore di 20 in tutte le città, e quindi il mercato immobiliare in centro risulta essere sopravvalutato in Italia. Con riferimento al Price to Rent Periferia risulta che Trieste, Cagliari, Genova, Venezia hanno un Price to Rent Periferia tra 16 e 20. In queste 4 città, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto. In tutte le altre città questo indicatore assume valori maggiore di 20 e quindi il mercato immobiliare risulta essere sopravvalutato.
Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo Trieste dove solo il 34.8% del reddito va per la rata del muto. Al secondo posto si trova Genova, dove serve il 44.7% del proprio reddito per pagare la rata del mutuo e al terzo posto Vicenza con Rata mutuo / Salario medio pari a 48.4%.
L’ultimo posto della classifica è occupato da Roma con 136.8% che significa che serve più del reddito percepito per pagare la rata del mutuo.
Conclusione
Dall’analisi del mercato immobiliare in Italia è risultato che tale mercato è sopravvalutato nella maggior parte delle città italiane analizzate. Nonostante ciò sicuramente non possono mancare casi in cui alcune abitazioni possono risultare sottovalutati.