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mercato immobiliareQuando si decide di investire nel mercato immobiliare è importante prima di tutto fare un analisi se tale investimento conviene o meno e poi fare altri passi. La stessa analisi serve anche per chi vuole acquistare la prima casa, cosi può capire se è più profittevole rimanere in affitto oppure acquistare l’immobile. In pratica ciò significa valutare se tale mercato è sopravvalutato oppure sottovalutato.

Ma come si può valutare se un immobile è sopravalutato oppure sottovalutato?

Per analizzare il mercato immobiliare di un paese, oppure di una città oppure semplicemente un appartamento, il modo più veloce ed immediato e ricorrere a due principali indicatori: il Price Rent Ratio e il Price to Income Ratio.

Il Price Rent Ratio ad esempio di una città è dato dal rapporto fra media dei prezzi dei immobili con la media degli affitti mensili moltiplicato per 12 mesi. Ci sono tre possibili scenari:

  • Se il Price Rent Ratio assume valori tra 1 a 15, conviene di più comprare l’immobile, piuttosto che prenderlo in affitto e quindi il mercato è sottovalutato
  • Se il Price Rent Ratio assume valori tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto
  • Se il Price Rent ratio è maggiore di 20, conviene di più rimanere in affitto e quindi il mercato è sopravvalutato

Un altro modo di utilizzare il Price Rent Ratio è quello di confrontarlo con la sua media storica. Se è maggiore significa che il mercato è sopravvalutato, se è minore significa che è sottovalutato.

L’altro indicatore, Price to Income Ratio è dato dal rapporto fra la media del valore degli immobili con la media del reddito annuale. Un modo per utilizzare tale indicatore è quello di confrontarlo con la media storica. Se è maggiore delle media storica, il mercato è sopravvalutato, se è minore significa che è sottovalutato. Un aumento di tale indicatore indica che in media ci vogliono più anni per pagare tale l’acquisto dell’immobile.

Quando si acquista o si investe in un immobile è necessario considerare entrambi gli indicatori. Se entrambi gli indicatori sono maggiori della media storica, allora non conviene acquistare. Se invece sono minori della media, allora significa che conviene acquistare. Se invece uno è maggiore e l’altro è minore allora le informazioni che abbiamo non sono sufficiente per prendere una decisione e quindi dobbiamo cercare informazioni aggiuntive.

Il mercato immobiliare dei principali paesi OCSE è sottovalutato oppure sopravvalutato?

Facendo riferimento agli indicatori Price Rent Ratio e Price to Income Ratio di alcuni dei principali paesi OCSE risulta che in quasi tutti i paesi presi in considerazione i prezzi degli immobili sono più alti di quelli della media storica e quindi quasi tutti risultano essere sopravvalutati come mostra anche il grafico sottostante.

mercato immobiliare paesi ocse

Gli unici che hanno gli indicatori Price Rent Ratio e Price to Income Ratio sotto la media storica sono la Germania e la Grecia. La Svizzera supera leggermente il valore 100 per il indicatore Price to Income Ratio.

I paesi con il mercato immobiliare più sopravvalutato, secondo tali indicatori risultano essere il Canada, l’Irlanda e l’Australia.

Secondo il Price Rent Ratio e il Price to Income Ratio anche il mercato immobiliare in Italia risulta sopravvalutato. Vi ricordiamo che essendo considerato una media, non tutte le zone o tutte le città sono sopravvalutate ed è per questo che dovete fare voi la valutazione caso per caso se decidete di investire in un immobile.

I dati sono stati forniti da The Economist, Banque Nationale Suisse, OECD e Standard & Poor’s e per facilità di calcolo alla media storica è stato dato il valore 100 e tutti gli altri dati sono stati rebased al 100.

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