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mutuo tasso di interesse banca tan taegUno dei tanti prodotti finanziari venduti dalle banche alla clientela privata e che fornisce una quota rilevante nei profitti di tali istituti è il mutuo immobiliare o mutuo ipotecario. Il mutuo è un finanziamento concesso dagli istituti di credito per l’acquisto di immobili. Alla somma di denaro prestato, l’istituto di credito applica un tasso di interesse nominale, che non è l’unico costo per il cliente. Per capire come viene costruito il tasso di interesse applicato al mutuo è importante capire prima cos’è il tasso di interesse nominale, in sigla TAN.

Il Tasso di interesse nominale applicato al mutuo, ossia il TAN

Il TAN è il tasso di interesse che viene applicato dagli istituti finanziari all’importo lordo del finanziamento. Viene espresso in percentuale ed è su base annua. Utilizzando il tasso di interesse nominale, l’istituto di credito calcola la quota di interesse che il debitore deve pagare e aggiungendo ad essa la quota capitale, determina la Rata di rimborso del mutuo o di qualsiasi finanziamento. Nel TAN, non sono comprese tutte le spese accessorie del finanziamento ed è per questo motivo che è più’ rilevante conoscere il tasso effettivo globale, ossia il TAEG.

Come si compone il Tasso di interesse nominale, ossia, il TAN, applicato al mutuo

Nel calcolare la rata di un mutuo la banca può applicare un tasso variabile oppure un tasso fisso, ma anche una combinazione di entrambi. In formula avremo:

Tasso di interesse variabile = Spread + EURIBOR

Tasso di interesse fisso = Spread + EURIRS (detto anche IRS)

L’EURIBOR è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche nell’Unione Europea, invece EURIRS è pari alla media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap (IRS).

IRS è un contratto con il quale due parti concordano di scambiarsi i flussi di interesse dei finanziamenti. Sulla base di tale contratto il debitore di un prestito a tasso fisso si impegna a pagare gli interessi di un prestito a tasso variabile che gravano sull’altro debitore e viceversa. In tal modo le due parti possono modificare la natura del proprio debito senza estinguerlo per aprirne uno nuovo.

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Sia l’EURIBOR che IRS vengono pubblicati giornalmente e sono relativi a prestiti interbancari di diversa durata. Ogni banca si riserva la facoltà di scegliere, in base alla durata, il tasso da applicare.

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Ricordiamo che utilizzando il TAN si costruisce il piano di ammortamento del mutuo o di qualsiasi altro finanziamento. I piani di ammortamento possono essere di tipo francese, tedesco, italiano, americano ecc.

Il Tasso di interesse effettivo globale applicato al mutuo, ossia il TAEG

Il TAEG, detto anche ISC, è un indice che viene espresso in termini percentuali su base annua e rappresenta il costo complessivo del finanziamento. TAEG, rispetto al TAN, comprende tutti gli oneri accessori come ad esempio le spese di istruttoria, le spese di apertura pratica, le spese di incasso delle rate, le spese assicurative obbligatorie, gli oneri fiscali, come ad esempio l’imposta di bollo sui contratti, ecc.

TAEG = TAN + Oneri accessori

Il TAEG, però non comprende gli eventuali oneri notarili.

In conclusione, il cliente a parità di durata, deve confrontare i mutui oppure qualsiasi altro finanziamento in base al TAEG e non al TAN.

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