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rent-to-buySpesso si desidera acquistare casa per non rimanere in affitto. Però, non sempre, conviene acquistare casa. In molti casi è più conveniente stare in affitto. Per decidere se comprare casa oppure stare in affitto è necessario analizzare non solo il mercato immobiliare, ma anche le diverse tipologie di contratti di compravendita di immobili.

La maggior parte delle persone non ha disponibilità immediata di denaro ed è per questo che ricorre al mutuo per comprare casa. Purtroppo, negli ultimi anni è diventato sempre più difficile ottenere nuovi finanziamenti. Ciò ha portato la necessita di prendere in considerazione altre forme contrattuali per acquistare casa.

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Forme contrattuali particolari per acquistare casa

La mancanza di liquidità e l’impossibilità nell’ottenere nuovi finanziamenti ha fatto nascere nuove forme contrattuali previste dal codice civile o ideate dagli operatori, tra cui possiamo menzionare:

  • Il preliminare di vendita ad effetti anticipati. Si tratta di un contratto preliminare, in forma scritta a pena di nullità e trascrivibile, con effetti obbligatori e non reali, il quale prevede la consegna immediata all’acquirente del bene e l’obbligo per le parti di stipulazione della vendita in un momento successivo.
  • La vendita a rate con riserva di proprietà. Si tratta di un contratto tipico nell’ambito della vendita dei beni mobili ma applicato anche ai beni immobili, che prevede la consegna immediata del bene al compratore e il trasferimento della proprietà con il pagamento dell’ultima rata.
  • L’affitto con riscatto. Si tratta di un contratto di locazione abbinato ad un patto di opzione di acquisto o ad un patto di futura vendita. Il contratto di locazione abbinato all’opzione di acquisto consente di dare all’acquirente in locazione l’immobile con la facoltà di acquistarlo in un secondo momento. L’acquirente può scegliere se diventare proprietario o meno e durante il periodo contrattuale pattuito paga un canone maggiorato che poi verrà sottratto dal prezzo finale.

Queste tipologie di contratti hanno una serie di limitazioni e rischi e non riescono a tutelare pianamente sia il venditore che l’acquirente. Ciò ha portato la necessita della nascita di una nuova tipologia di contratto, previsto dalla legislazione, che è il Rent to Buy.

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La Definizione del Contratto Rent to Buy

Il contratto Rent to Buy è una forma di contratto particolare, nella quale, a fronte dell’immediato godimento ed utilizzazione di qualsiasi bene immobile da parte del conduttore, quest’ultimo si obbliga a pagare un canone, con l’accordo che il concedente alienerà al conduttore l’immobile stesso entro un termine prestabilito, imputando in tutto o in parte il canone a corrispettivo della futura compravendita. Per la stipula di contratto di Rent to Buy è necessario rivolgersi al notaio. Questo tipo di contratto può essere utilizzato per ogni tipologia di immobile. Può dunque riguardare immobili ad uso residenziale, commerciale o agricoli ed eventuali immobili ancora in costruzione.

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Quando una compravendita di immobili si qualifica come Rent to Buy

Una compravendita di immobili, per potersi qualificare come Rent to Buy, è necessario che nel contratto sia previsto:

  • L’immediata consegna dell’immobile al conduttore
  • Il diritto di acquisto dell’immobile entro il termine stabilito contrattualmente
  • L’obbligo del pagamento di un canone da parte del futuro acquirente costituito dalla componente da imputare al prezzo di acquisto e dalla componente desinata al pagamento dell’utilizzo dell’immobile.

Se il conduttore-acquirente, alla scadenza pattuita, opta per l’acquisto, il proprietario è obbligato a vendere l’immobile mentre l’acquirente dovrà pagare il prezzo pattuito detraendo i canoni imputati al prezzo già corrisposti. In caso di mancato acquisto invece, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere la parte del pagamento relativa alla remunerazione di godimento mentre il conduttore avrà diritto alla restituzione della parte di pagamento imputata al prezzo di acquisto.

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Cosa succede se il contratto Rent to Buy non viene rispettato

Spesso succede che il contratto del Rent to Buy non viene rispettato dal venditore o dall’acquirente.

Nel caso del venditore, se il conduttore non paga un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo, anche non consecutivi, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto. In tal caso il proprietario avrà diritto alla restituzione dell’immobile e se non è stabilito diversamente dal contratto, potrà acquisire interamente i canoni già riscossi a titolo di indennità.

Nel caso del conduttore, se il proprietario dell’immobile non vuole vendere, può richiedere al giudice una sentenza che si sostituisca al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. In alternativa, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e, in tal caso, potrà ottenere dal proprietario la restituzione di tutti i canoni imputati a corrispettivo, ossia quelli destinati al pagamento del prezzo, maggiorati degli interessi legali.

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Differenza tra Rent to Buy e Leasing finanziario

Spesso si fa l’errore di considerare il Rent to Buy come un Leasing finanziario, ma per legge il Rent to Buy è diverso dal Leasing finanziario o Locazione finanziaria su diversi aspetti.

Nel caso del Leasing finanziario di immobili per l’acquisto della prima casa da parte dei privati, la banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile a scelta dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo con la facoltà dell’utilizzatore di acquistare la proprietà del bene al prezzo prestabilito nel contratto, alla sua scadenza.

Invece, nel caso del Rent to Buy, il bene è già di proprietà dello stesso concedente che non deve acquisirlo da altri soggetti per poi darlo in godimento al conduttore. Inoltre, la durata è minore perché non coincide, come nel leasing, alla vita economica del bene. Infine, si evita un finanziamento da parte di terzi dell’acquisto, intento caratterizzante del leasing.

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Conclusione

In conclusione, si può dire che la compravendita di immobili, ricorrendo al Rent to Buy, in linea generale ha tanti pregi e in alcuni casi può essere una soluzione ottimale per acquistare casa.

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