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mutui prestiti casa abitazione mutuoQuando si decide di acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale oppure la seconda casa, quasi sempre non si dispone delle risorse monetarie necessarie per farlo e per tale motivo si contrae un mutuo. Il mutuo è un finanziamento che viene concesso per costruire o acquistare un’unità abitativa o per beni immobiliari in genere, ma viene concesso anche per ristrutturazioni, ad esempio della prima abitazione e in questo ultimo caso prende il nome di mutuo ristrutturazione. L’iter istruttorio di un mutuo ristrutturazione è identico a un mutuo per acquisto.

Il mutuo viene concesso dalle banche o società finanziarie dopo una attenta e dettagliata fase di analisi. In questa fase il cliente deve fornire informazioni, dati e documenti necessari per dimostrare ad avere i requisiti necessari per ricevere il finanziamento.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali che sono: il tasso di interesse, le modalità di rimborso, la durata e il tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria. I tassi di interesse comunemente applicati sono il tasso fisso e il tasso variabile, e raramente vengono applicati il tasso misto, il tasso capped rate, il tasso bilanciato ecc. Per quanto riguarda le modalità di rimborso, le principali sono: a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante, a rimborso flessibile. La durata di un mutuo può dipendere dalle politiche della banca, dalla scelta del cliente e dalla capacità di rimborso del cliente. La banca o la società finanziaria, oltre all’ipoteca può chiudere garanzie supplementari, come garanti, polizze assicurative aggiuntive ecc.

Chi ha contratto un mutuo, oggi, ha la possibilità di ricorrere a delle procedure, introdotte con la Legge Bersani nel 2007, ideate per vantaggiare il mutuatario come la Surroga o Portabilità del mutuo, la Sostituzione del mutuo e l’Estinzione anticipata del mutuo.

La Surrogazione del mutuo permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca a un’altra modificando i parametri del mutuo stesso (durata, tasso) senza però variare il debito residuo, rendendo così conveniente la sostituzione del vecchio mutuo col nuovo. La Sostituzione del mutuo, rispetto alla Surrogazione, permette di ottenere oltre all’importo per estinguere il vecchio mutuo anche una somma aggiuntiva. Per chi ha contratto un mutuo dopo l’entrata in vigore della Legge Bersani, oggi ha la possibilità di estinguere anticipamene il mutuo senza pagare nessuna penale.

Qualcosa però sta cambiando in peggio per i mutuatari, avvantaggiando cosi le banche e le società finanziarie. Il 2 luglio 2015 l’Italia ha recepito la Direttiva europea sui mutui, le cui misure dovranno essere rese operative entro il 21 marzo 2016.

La Direttiva UE prevede che gli Stati membri possono prevedere che il creditore abbia diritto, laddove giustificato, a un indennizzo equo e obiettivo per gli eventuali costi direttamente connessi al rimborso anticipato. In pratica questo significa il ritorno della penale per l’Estinzione anticipata, mettendo di conseguenza in crisi anche il mercato delle Surroghe e Sostituzione del mutuo.

Inoltre, la Direttiva UE prevede che al mutuo, oltre alle polizze danni e CPI, le banche e le società finanziarie, possano chiedere l’apertura di un conto corrente, un conto di deposito, un prodotto di investimento o piani pensionistici finalizzati a garantire gli istituti di credito sul rimborso del mutuo. In pratica si reintroducono cosi le forme di bundling tra prodotti finanziari, contrastando la legislazione sulla trasparenza bancaria e finanziaria italiana che è andata verso la separazione delle offerte di prodotti finanziari.

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