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spagna casa mercato immobiliareSono molti gli italiani interessati a comprare casa in Spagna, soprattutto per i prezzi delle abitazione che continuano ancora ad essere bassi, nonostante il mercato immobiliare sta mostrando segni di ripresa.

Prima della crisi finanziaria, iniziata nel 2007, il settore immobiliare era uno dei settori trainanti della crescita economica spagnola. Dopo, però, il settore immobiliare fu l’elemento aggiuntivo che rese la crisi economica spagnola più drammatica che in altri paesi europei. Dallo scoppio della bolla immobiliare, nel 2009 il settore immobiliare ebbe un duro colpo. Fino ad oggi, i prezzi della hanno subito un tracollo del 45% e in alcune città i prezzi sono scesi anche di più. Molti grandi costruttori sono falliti e migliaia di agenzie immobiliari hanno chiuso i battenti. Ma neanche le banche sono messe meglio. Molti istituti bancari si sono ritrovati pieni di attivi tossici dell’edilizia.

La situazione sta però migliorando. La pesante caduta dei prezzi ha attirato gli investitori stranieri, che subito e per primi hanno percepito il cambio di ciclo ed hanno iniziato ad investire nel mercato immobiliare spagnolo. Sono tanti i fattori che oggi influenzano negativamente la crescita futura del mercato immobiliare in Spagna come l’entità elevata dello stock di appartamenti rimasti invenduti, che potrebbero essere circa 600 mila, il tasso di disoccupazione elevato, le incertezze sul mercato del lavoro ecc.

Ma conviene investire nel mattone in Spagna e comprare casa?

Il mercato immobiliare in Spagna sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori: Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Gli indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri e i dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di settembre. Prima dell’analisi del mercato immobiliare spagnolo spieghiamo come vengono calcolati gli indicatori utilizzati. Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo. Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento di 90 metri quadri con il salario medio.

Sulla base del indicatore Price to Income la città dove l’indicatore assume il valore più basso, risulta essere Valencia, nel quale ci vuole solo il reddito di quasi 5 anni per comprare casa. Al secondo posto troviamo il Granada con quasi 6 anni per comprare un appartamento e la terzo posto Alicante. Al quarto e quinto posto abbiamo Malaga e Santa Cruz de Tenerife. In Barcellona, Palma de Mallorca e Sevilla serve il reddito di quasi 10 anni, a Madrid 11 anni e a Bilbao 14 anni.

spagna price to income

Con riferimento al rapporto Price to Rent Ratio Centro, nell’analisi del mercato immobiliare in Spagna, la città più conveniente risulta essere Valencia, seguita dal Malaga e Alicante. All’ultimo posto della classifica risulta essere Bilbao.

Se, invece, si vuole investire nel mattone, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Secondo il Price to Rent Periferia nei primi tre posti troviamo Santa Cruz de Tenerife, Valencia e Palma de Mallorca. All’ultimo posto della classifica, anche questa volta, risulta essere Bilbao.

spagna price to rent

Nonostante una città può essere più conveniente rispetto ad un altra sulla base del Price to Rent Ratio, la cosa migliore è quella di analizzare i valori assunti da tale indice. Sulla base dei valori che assume il Price to Rent Ratio abbiamo 3 scenari:

  • Se il Price to Rent assume valori tra 1 a 15, conviene di più comprare l’immobile, piuttosto che prenderlo in affitto e quindi il mercato immobiliare è sottovalutato
  • Se il Price to Rent assume valori tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto
  • Se il Price to Rent è maggiore di 20, conviene di più rimanere in affitto e quindi il mercato immobiliare è sopravvalutato

Il Price to Rent Centro è maggiore di 20 in 10 città e quindi in queste città il mercato immobiliare è sopravvalutato. Solo in Valencia e Malaga è inferiore di 20, ma maggiore di 16.

Il Price to Rent Periferia è inferiore a 20, ma maggiore di 16, solo in 3 città: Santa Cruze de Tenerife, Valencia e Palma de Mallorca. In queste 3 in generale conviene conviene stare in affitto, ma non sempre, invece le altre nove hanno un mercato immobiliare sopravvalutato.

Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo Valencia dove solo il 32% del reddito va per la rata del muto. Al secondo posto Granada dove serve il 42% del proprio reddito per pagare la rata del mutuo e al terzo posto Santa Cruz de Tenerife con il 46%.

spagna mutuo salario

Bilbao è la prima volta che non si trova all’ultimo posto, ma bensì nel penultimo posto. In Bilbao il 95% del reddito va a pagare la rata del mutuo. All’ultimo posto troviamo Palma de Mallorca dove il 96% del reddito va a pagare la rata del mutuo.

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