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spagna mercato immobiliare valenciaLa Spagna è da sempre una delle mete più ambite dagli italiani che decidono di comprare casa all’estero. Le ragioni di questa scelta dipendono probabilmente dal fatto che la Spagna ha diversi punti in comune con l’Italia come ad esempio l’arte, la cultura, la bellezza del territorio, il clima mediterraneo ecc.

Ultimamente il mercato immobiliare in Spagna sta iniziano a mostrare un lieve miglioramento. Quando si vuole acquistare un immobile in Spagna, ma anche all’estero in generale, l’acquisto si deve fare solo dopo una analisi del settore immobiliare. Comprare casa quando il mercato immobiliare è sopravvalutato non conviene. Meglio aspettare ed acquistare ad un prezzo inferiore.

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Come analizzare il mercato immobiliare

Per analizzare il mercato immobiliare, prima di compare casa o qualsiasi immobile si possono utilizzare diversi indicatori. Tra gli indicatori più conosciuti possiamo menzionare:

  • Price to Income
  • Price to Rent
  • Rata mutuo / Salario medio

Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo.  Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio.

Per quanto riguarda il Price to Rent Ratio, in base ai valori che assume tale indicatore possiamo avere 3 situazioni:

  • Se il Price to Rent assume valori tra 1 a 15, conviene di più comprare l’immobile, piuttosto che prenderlo in affitto e quindi il mercato immobiliare è sottovalutato
  • Se il Price to Rent assume valori tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto
  • Se il Price to Rent è maggiore di 20, conviene di più rimanere in affitto e quindi il mercato immobiliare è sopravvalutato

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Compare casa in Spagna. Analisi del mercato immobiliare nel 2016

Anche nell’analisi del mercato immobiliare in Spagna saranno i utilizzati il Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Tali indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri. I dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di maggio 2016. I dati sono disponibili solo per alcune delle principali città spagnole.

Sulla base del indicatore Price to Income la città dove l’indicatore assume il valore più basso, risulta essere Valencia, nel quale ci vuole solo il reddito di quasi 6 anni per comprare casa. Al secondo posto troviamo il Alicante con un Price to Income pari a 3.6 e al terzo posto Malaga dove serve il reddito di quasi 7 anni per comprare un appartamento. Il quarto è occupato da Palma de Mallorca con un Price to Income pari a 9.3 seguito da Sevilla con 10.5, Barcellona con 10.7 e Madrid con 10.9. Nell’ultimo posto della classifica troviamo Bilbao con un Price to Income pari a 12.5.

spagna mercato immobiliare price to income

Anche con riferimento al rapporto Price to Rent Ratio Centro, nell’analisi del mercato immobiliare in Spagna, la città più conveniente risulta essere Valencia con un valore pari a 18.4. Al secondo posto troviamo Malaga con un valore lievemente superiore la 20. Il terzo posto è occupato da Alicante con 20.8, seguito da Madrid con un Price to Rent pari a 23.9, Barcellona con 25.3, Palma de Mallorca 25.9, Sevilla 28.6 e Bilbao quasi 37.

Se, invece, si vuole investire nel mattone in Spagna, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Anche secondo il Price to Rent Periferia il primo posto è occupato di nuovo da Valencia con un Price to Income pari a 17.56, seguito da Palma de Mallorca con 19.1 e Sevilla con 19.6. Madrid, Malaga, Alicante, Barcellona e Bilbao hanno tutte valori del indicatore Price to Income Periferia superiori a 20.

spagna mercato immobiliare price to rent

Nonostante una città può essere più conveniente rispetto ad un altra sulla base del Price to Rent Ratio, la cosa migliore è quella di analizzare i valori assunti da tale indice.

Il Price to Rent Centro è maggiore di 20 in 7 città e quindi in queste città il mercato immobiliare è sopravvalutato.  Solo in Valencia tale rapporto è inferiore di 20, ma maggiore di 16 e quindi in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto.

Il Price to Rent Periferia è inferiore a 20, ma maggiore di 16, solo in 3 città: Valencia, Palma de Mallorca e Sevilla. In queste 3 in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto. Nelle altre 7 città il mercato immobiliare risulta essere sopravvalutato.

Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo Alicante dove solo il 41.4% del reddito va per la rata del muto. Il secondo posto si occupa da Valencia dove serve il 41.5% del reddito per pagare il mutuo. Al terzo posto c’è Malaga con un rapporto Rata mutuo / Salario medio pari a 46.1%, seguito da Sevillia con 64.1%, Madrid 67.7%, Palma de Mallorca 69%, Barcellona 70.4% e Bilbao con 72.2%.

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Conclusione

Nonostante il mercato immobiliare può risultare sopravvalutato nella maggior parte delle città spagnole analizzate, questo non significa che non ci possono essere buone occasioni per comprare casa in Spagna.

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