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romania-bucarest-mercato-immobiliareSono sempre di più gli italiani che vanno a vivere in Romania. Alcuni ci vano per investire, perché’ il costo del lavoro in Romania è basso. Altri ci vanno per vivere, considerando il basso costo della vita in Romania rispetto all’Italia, come ad esempio i pensionati.

Oltre ai diversi fattori da prendere in considerazione prima di trasferirsi in Romani, come in qualsiasi altro paese del mondo, un fattore molto importante da considerare è anche il mercato immobiliare. Infatti si deve analizzare se conviene di più stare in affitto oppure se acquistare casa in Romania. Come anche in altri paesi analizzati, anche il mercato immobiliare in Romania ha iniziato a segnare segnali positivi di crescita. Tra i diversi fattori che hanno che hanno contribuito alla ripresa sono i bassi tassi di interesse, il lieve miglioramento della congiuntura economica, la flessione dei prezzi negli anni precedenti che ha reso i prezzi delle abitazioni più appetibili rispetto a prima.

Come qualsiasi altro investimento, anche l’investimento in immobili si deve effettuare solo dopo un’analisi approfondita del mercato immobiliare per capire se il mercato è sottovalutato oppure sopravvalutato. Prima di iniziare con la valutazione facciamo una breve introduzione degli indicatori che vengono utilizzati per analizzare un mercato immobiliare.

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Indicatori per l’analisi del mercato immobiliare

Quando si vuole analizzare un mercato immobiliare, si possono utilizzare molti indicatori che consento di dare un risultato in modo sintetizzato. Tra gli indicatori più conosciuti ci sono il Price to Income, il Price to Rent e il rapporto Rata mutuo con Salario medio. Il calcolo di ciascun indicatore è facile.

Il Price to Income è dato dal rapporto fra prezzo mediano della casa con reddito mediano annuo.  Il Price to Rent è dato dal rapporto tra prezzo dell’immobile con l’affitto annuale. Infine l’indicatore Rata mutuo / Salario medio è dato dal rapporto tra rata media di un mutuo per un appartamento con il salario medio.

Per arrivare ad una conclusione, tali indicatori possono essere confrontati con il valore assunto da altre città per un immobile simile oppure con il loro valore medio in un determinato arco temporale ad esempio gli ultimi 5 anni.

L’indicatore Price to Rent può essere utilizzato anche diversamente per arrivare alla conclusione se il mercato immobiliare è sottovalutato oppure è sopravvalutato. Quando il valore assunto e tra 1 a 15 il mercato immobiliare è sottovalutato, invece, quando il valore assunto è maggiore di 20 il mercato immobiliare è sopravvalutato. Per valore tra 16 a 20, in generale, ma non sempre, conviene stare in affitto.

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Comprare casa in Romania. Analisi del mercato immobiliare in Romania

Come nelle precedenti analisi sui mercati immobiliari, anche questa volta, il mercato immobiliare romeno sarà analizzato, utilizzando 3 indicatori: Price to Income, Price to Rent e Rata mutuo / Salario medio. Gli indicatori sono calcolati prendendo in considerazione un appartamento di 90 metri quadri e i dati sono forniti da Numbeo e sono relativi al mese di settembre 2016.

Sulla base del indicatore Price to Income la città migliore risulta essere Arad, nel quale ci vuole solo il reddito di 5.3 anni per comprare casa. Al secondo posto troviamo Brasov con 8.8 anni per comprare un appartamento e al terzo posto Craiova con 10.9 anni di lavoro. Il quarto posto è occupato da Sibiu con un rapporto Price to Income di 11, seguito da Bucarest con 11.4 e da Timisoara con 11.6. All’ultimo posto della classifica troviamo Iasi, dove ci vuole il reddito di 12.8 anni per comprare casa.

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Facendo riferimento al rapporto Price to Rent Centro, nell’analisi del mercato immobiliare romeno, l’unica città con un mercato immobiliare risulta essere Arad con 10.8. Brasov, Sibiu e Bucarest hanno un Price to Rent inferiore a 20, ma maggiore a 15 e quindi in genere conviene stare in affitto, anche se non sempre. Tutte le atre città risultano avere valori sopra i 20 e quindi in queste città il mercato immobiliare è sopravvalutato.

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Se, invece, si vuole investire nel mattone, ma questa volta comprare un appartamento in periferia e non più al centro, la situazione cambia per alcune citta. Secondo il Price to Rent Periferia solo il mercato immobiliare in Arad risulta essere sottovalutato. A Bucarest e Brasov il Price to Rent è inferiore a 20, ma maggiore a 15 e quindi in genere conviene stare in affitto, anche se non sempre. Tutte le atre città risultano avere valori sopra i 20 e quindi in queste città il mercato immobiliare è sopravvalutato.

Sulla base del rapporto Rata mutuo con Salario medio, al primo posto troviamo Arad dove solo il 47.2% del reddito va per la rata del muto. Al secondo posto si trova Brasov, dove serve il 65.4% del proprio reddito per pagare la rata del mutuo e al terzo posto Sibiu con un rapporto pari a 89.5%.

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L’ultimo posto della classifica è occupato da Constanta con 104.9% che significa che serve più del reddito percepito per pagare la rata del mutuo.

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Conclusione

Dall’analisi del mercato immobiliare in Romania è risultato che tale mercato è sopravvalutato nella maggior parte delle città romene analizzate. Nonostante ciò sicuramente non possono mancare casi in cui alcune abitazioni possono risultare sottovalutati anche quelle città dove il mercato immobiliare è sopravvalutato.

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